Infos de gestion
Gestion de patrimoine 2026
Société Civile Immobilière (SCI)
Constitution
- Minimum 2 associés (personnes physiques ou morales)
- Capital social libre (pas de minimum légal)
- Rédaction de statuts + enregistrement
- Publication dans un journal d'annonces légales
- Immatriculation au RCS (greffe du TC)
- Coût estimé : 300 à 500 € hors honoraires
Régime fiscal
- IR par défaut : revenus imposés entre les mains des associés (RF ou BIC)
- Option IS possible (irrévocable) : IS 15 % / 25 %, amortissement du bien
- SCI IS : plus-value soumise au régime des plus-values professionnelles
- SCI IR : plus-value immobilière des particuliers (exonération à 22/30 ans)
- Avantage succession : transmission de parts décotées (décote illiquidité 10-20 %)
Location Meublée (LMNP / LMP)
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | Recettes < 23 000 € ou < 50 % des revenus du foyer | Recettes > 23 000 € ET > 50 % des revenus professionnels |
| Régime micro-BIC | Abattement 50 % (71 % si classé tourisme) | Possible si seuils micro respectés |
| Régime réel | Charges déductibles + amortissements (Censi-Bouvard si résidence services) | Déficit imputable sur revenu global (sans limite) |
| Déficit | Reportable sur BIC de même nature pendant 10 ans | Imputable sur revenu global sans limite |
| Plus-value à la cession | Régime des PV immobilières des particuliers (abattements durée) | Régime des PV professionnelles — exonération possible art. 151 septies |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2 % | Cotisations sociales TNS (SSI) — environ 40-45 % des bénéfices |
Assurance-vie — Fiscalité 2026
| Situation | Fiscalité applicable |
|---|---|
| Rachats (contrat < 8 ans) | PFU 30 % sur les produits (12,8 % IR + 17,2 % PS) |
| Rachats (contrat ≥ 8 ans) — primes < 150 000 € | 7,5 % IR + 17,2 % PS après abattement annuel 4 600 € (célibataire) / 9 200 € (couple) |
| Rachats (contrat ≥ 8 ans) — primes > 150 000 € | 12,8 % IR (fraction dépassant 150 000 €) + 17,2 % PS |
| Décès — bénéficiaire désigné (primes versées avant 70 ans) | Abattement 152 500 € par bénéficiaire, puis 20 % jusqu'à 852 500 €, 31,25 % au-delà |
| Décès — primes versées après 70 ans | Abattement global 30 500 € (tous bénéficiaires), droits de succession sur le surplus |
| Décès — conjoint ou partenaire PACS bénéficiaire | Totalement exonéré de prélèvements et droits de succession |
Plan d'Épargne Retraite (PER individuel)
Versements déductibles
- Salarié : 10 % du revenu net N-1, max 37 094 €
- TNS : 10 % bénéfice + 15 % entre 1 et 8 PASS
- Plafond minimum : 4 710 €
- Report des plafonds non utilisés sur 3 ans
Sortie et fiscalité
- Rente viagère : IR + PS (après abattement de 10 %)
- Capital : quote-part versements → IR ; quote-part gains → PFU 30 %
- Déblocage anticipé : acquisition résidence principale, décès conjoint, invalidité, surendettement, expiration droits chômage, cessation d'activité non salariée
Démembrement de propriété
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Barème fiscal art. 669 CGI. La donation de la nue-propriété réduit l'assiette des droits de donation. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires.
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